Alternativa la pensiile alternative

Cînd eşuează şi sistemul de stat, şi sistemele private, apartamentele şi terenurile rămîn singura sursă de venit: din chirii, din vînzare, din rente. Se poate face un plan viabil de viaţă după pensionare, bazat pe investiţiile imobiliare anterioare? În SUA şi, tot mai des, în Europa, băncile şi societăţile de asigurări promit planuri de pensii fără contribuţii băneşti din partea viitorului „pensionar“: acesta contribuie, în schimbul rentei, cu propria locuinţă ce va intra în posesia băncii după deces. E un instrument financiar în care capitalul îl reprezintă imobilul.

România este ţara europeană cu cel mai mare procent de proprietari de locuinţe: aproximativ 95% dintre români trăiesc în locuinţe proprii. Acest fapt se datorează legislaţiei adoptate rapid, după 1990, prin care oamenii şi-au putut achiziţiona, la preţuri rezonabile, sau, oricum, permisive, apartamentele sau casele în care locuiseră pînă atunci cu chirie, la stat. Situaţia din România e asemănătoare cu cea a altor ţări din fostul lagăr socialist şi opusă celei din Europa Occidentală: în Est, oamenii consideră proprietatea o valoare, în vreme ce occidentalii nu sînt atît de ataşaţi de ideea de proprietate imobiliară. În medie, în Uniunea Europeană cam 71% din populaţie are locuinţă proprie. Însă valoarea reală a locuinţelor nu prea are de-a face cu ataşamentul oamenilor la ideea de proprietate.

Deficitul de locuinţe – mai ales în Bucureşti – a scăzut încetul cu încetul. Boom-ul imobiliar, care a apărut prin 2000, s-a dezumflat, şi el, repede. Din cauza crizei economice, dar şi pentru că oferta este deja aproape egală cu cererea, apartamentele costă acum mai puţin decît costau în urmă cu cinci ani. Dezvoltatorii imobiliari promit o redresare a pieţei – dar care sînt şansele ca acest lucru să se întîmple? Pînă una-alta, preţurile – şi piaţa – stagnează. Pînă şi apartamente bune, în imobile noi, rămîn, luni în şir, nevîndute.

Conform unui studiu realizat de Eurostat şi citat de Le Figaro, în Spania s-au construit anual, între 2005 şi 2007, peste 800.000 de locuinţe. Mai mult decît în Germania, în Franţa şi în Italia la un loc. E o cifră enormă: oferta a depăşit cu mult cererea. În acest moment, în Spania există 700.000 de locuinţe goale, iar rata proprietarilor e în scădere. La fel şi valoarea imobilelor.

Dacă situaţia aceasta se cronicizează, atunci vînzarea unui apartament cu două camere ar putea asigura o „pensie“ decentă pentru vreo 10-12 ani: drămuind cei 70.000 de euro, cît primeşti, să spunem, pentru un apartament de două-trei camere, poţi să cheltuieşti cam 480 de euro pe lună în următorii zece ani. Dar la cheltuieli intră şi chiria – de vreme ce apartamentul a fost vîndut...

Nu e însă deloc sigur că preţurile vor stagna. Există şi posibilitatea să scadă. Impozitul pe locuinţe e încă foarte scăzut în România şi nu e exclus să crească în următorii ani. Şi taxele pe succesiune sînt foarte mici în comparaţie cu Europa Occidentală. În Germania, ele pot ajunge şi la 50% (vă daţi seama: o jumătate din apartamentul moştenit e al statului). Probabil că şi acestea vor creşte pentru a compensa deficitele bugetare. La fel cum vor creşte, probabil, şi taxele pe vînzare/cumpărare de proprietăţi. Locuinţa va deveni un bun tot mai scump de întreţinut şi tot mai greu de transferat. Ceea ce îi va scădea valoarea de piaţă.

Cei care au locuinţă proprie pot s-o dea băncii în schimbul unei rente – păstrîndu-şi dreptul de a locui în continuare acolo. În acest caz, suma netă plătită de bancă va fi evident mult mai mică decît valoarea de piaţă a locuinţei. Dar, pentru cei fără alte venituri şi care au drept activ unic apartamentul propriu, această „ipotecă inversă“ poate fi o soluţie. În acest scenariu, cei care au cumpărat locuinţe în primul deceniu al anilor 2000 prin credit ipotecar şi vor să încaseze o rentă în schimbul locuinţei fac cea mai proastă afacere: au plătit (vor plăti), datorită dobînzilor şi comisioanelor, de două ori mai mult pe locuinţă şi vor obţine de două ori mai puţin decît preţul de vînzare la momentul încheierii contractului pentru rentă. La cum arată lucrurile în acest moment, locuinţa e un bun valoros, dar o investiţie proastă.