Un plan coerent, obiective clare, investitori serioşi

interviu cu Teodor FROLU, co-managing partner, DC Communications, membru fondator al Asociaţiei Investitorilor din Centrul Istoric Înainte de 1989, pe Covaci, Şelari şi împrejurimi erau consignaţiile. Acolo se ducea omul să vîndă un obiect vechi ca să mai scoată un ban sau să scape de el din casă. Erau organizate oarecum pe domenii - într-una electrocasnice, într-alta covoare, într-alta piese de mobilier etc. Miroseau a praf şi a vechi, dar mulţi bucureşteni se duceau să le viziteze nu doar cu speranţa unui chilipir, ci şi pentru că semănau cu nişte mici muzee ad-hoc, în care puteai vedea alfel de mobilă ori de lămpi decît în magazinele "comerţului socialist". Se spunea atunci că, dacă aveai pile, de la consignaţie puteai cumpăra vreun video ori vreun casetofon confiscat la vamă. Un oarecare "duh" de afacere privată plutea de atunci prin zonă. Plus bişniţarii. După 1990, cei dintîi "privaţi" au fost tarabagiii cu blugi, bomboane turceşti şi ţigări. Slavă Domnului, tempi passati... Între timp, au apărut investitori autentici. Mai întîi, fiecare pentru el. Cînd Primăria a interzis circulaţia auto, au descoperit că împreună îşi pot apăra mai bine interesele. Şi au înfiinţat AICI - Asociaţia Investitorilor din Centrul Istoric. De ce în 15 ani nu s-a întîmplat nimic? Cred că motivul principal este proprietatea. Cît a fost la stat, proprietatea a fost nu doar prost administrată şi neglijată, ci şi de-a dreptul distrusă. Razele de schimbare au apărut o dată cu trecerea în proprietate privată a unor spaţii, prin retrocedare - deşi doar jumătate dintre ele au fost retrocedate. Ce e mult mai grav în momentul de faţă este că schimbarea de proprietate de la stat la privat s-a făcut foarte fragmentat: există proprietari care au cumpărat apartamente, proprietari de magazine care au cumpărat spaţii în ultimele luni, dar încă există imobile de stat sau spaţii în dispută. A doua problemă majoră este ca proprietăţile să ajungă la nişte investitori care să întrunească două criterii: să fie avizaţi, adică să înţeleagă în ce constă valoarea întregii zone, nu doar a proprietăţii lor, şi să dispună de putere financiară, pentru că investiţia într-o clădire veche este uneori mult mai mare decît într-o construcţie nouă. "Putere financiară" nu înseamnă neapărat că trebuie să fie multimilionari, ci că trebuie să dispună de mijloacele necesare pentru a-şi aduce proprietatea la standarde normale. Primăria a decis, la sfîrşitul lui februarie, închiderea circulaţiei auto. A folosit la ceva? Închiderea circulaţiei, aşa cum a fost făcută, n-a adus nimic pozitiv în zonă: afacerile celor de aici au scăzut dramatic, la 30-40% faţă de anul trecut. Nici pentru oamenii care vin în zonă nu are un efect pozitiv: vadul comercial a fost distrus. În afară de faptul că, fiind acum zonă pietonală, s-au extins cîteva terase în stradă (dar asta se putea rezolva şi fără închiderea circulaţiei), nu a existat un impact pozitiv. Efectul pozitiv a fost în alt plan, prin ricoşeu: s-a trezit interesul oamenilor din zonă de a se uni. S-a dovedit că stilul românesc "fiecare cu felia lui" nu mai funcţionează: în faţa deciziei administraţiei, a fost nevoie de o unire a celor care au afaceri în zonă, pentru a-şi apăra interesele comune. Astfel a apărut AICI (Asociaţia Investitorilor din Centrul Istoric). Totodată, s-a accentuat şi interesul comunităţii profesionale de arhitecţi, urbanişti şi sociologi, care au început să conştientizeze că o decizie luată pe criterii greşite, nepregătită şi neurmată de un proiect mai amplu, poate crea efecte stranii. Acum, problema Centrului Istoric este mult mai vizibilă. Pînă de curînd, maşinile şi aglomeraţia dădeau impresia că există o oarecare dinamică; acum au rămas "ruinele" şi, în absenţa aglomeraţiei, se văd mai clar. Cum vrem să arate acest centru? E normal ca un loc de o asemenea importanţă să fie administrat de o primărie de sector, şi nu de Primăria Capitalei? N-ar fi nici o problemă, dacă ar fi capabilă să administreze, dar a dovedit că nu e capabilă. Acesta este de fapt primul lucru pe care îl cerem: crearea unui organism care să administreze zona, dar să şi planifice ceea ce este de făcut. Un asemenea organism trebuie să fie prezent fizic aici, să fie "locatar" în zonă, pentru a-i cunoaşte problemele. Apoi, trebuie să aibă un dialog cu oamenii din zonă, pentru că nu poate nimeni să vină cu soluţii din afară ori să copieze scenarii de la Roma ori de la Viena. E nevoie de cineva care să aibă viziunea unui plan de dezvoltare cu obiective clare şi cu etape urmărite consecvent. Un lucru important este ca acest administrator să poată atrage investiţii în zonă. Deocamdată, singurul lucru sigur îl reprezintă cei 9 milioane de euro obţinuţi de la Banca Europeană pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare pentru un proiect de infrastructură. Dar acest proiect este făcut pe nişte planuri de acum cîţiva ani, mereu amînate. Nu ştiu însă în ce măsură un astfel de proiect de infrastructură rezolvă problemele unui centru istoric, atîta timp cît nu s-a definit cum vrem să fie şi cum vrem să arate acest centru. Care ar trebui să fie obiectivele unui astfel de plan? Discuţia principală este că vrem un centru istoric care să fie al Bucureştiului, deci să conţină acel amestec între specificul local şi ceea ce ne-am obişnuit să întîlnim într-un centru istoric al unui oraş european. Dar va trebui să se găsească resurse pentru a proteja acele lucruri care îl diferenţiază de alte centre. Am auzit, de pildă, propunerea de a transforma acest centru într-un "mall" în aer liber, un centru exclusiv comercial. Sau, dimpotrivă, transformarea într-un "muzeu în aer liber". Eu cred că, pentru a fi cu adevărat un loc viu, trebuie să fie un amestec, dar el nu trebuie să fie impus de specialişti din afară, ci trebuie să crească natural, din conlucrarea între părţile implicate în acest proces. Să presupunem că vom vedea în centru toate marile firme multinaţionale de îmbrăcăminte şi de cosmetice: nu ştiu dacă asta va rezolva problemele. Cred că ar trebui să păstrăm proporţia între acestea (pe care le vedem în centrul mai tuturor oraşelor europene) şi micile magazine cu specific local. Poate ar trebui chiar reînviate unele meşteşuguri vechi, care au dispărut din cauza vremurilor, poate ele ar putea deveni o piaţă de nişă. Dar nu poţi lăsa piaţa să rezolve totul "de la sine", pentru că piaţa va funcţiona atunci pe criterii precum eficienţă pe metrul pătrat, investiţie minimă şi recuperare rapidă, ceea ce caracterizează piaţa imobiliară actuală şi în nici un caz nu va rezolva ceva. Auzim adesea în jur aprecieri despre vreo clădire renovată: "decît să rămînă în paragină, bine că măcar arată curat". Faptul că unui magazin i s-a dat jos tîmplăria veche de o sută de ani şi i s-au pus tocuri de ferestre din PVC, termopan şi o faianţă imitaţie de marmură generează reacţii de tipul "bine că s-a renovat". Nu se uită nimeni că renovarea mai mult a stricat. Şi poate că nu doar proprietarul care a pus PVC şi faţadă de faianţă e vinovat; contribuie la asta şi un anumit context, şi un gust public needucat, un mod greşit de a administra relaţia dintre dreptul proprietarului de a-şi renova clădirea şi efectele asupra spaţiului urban. Zona se va reface pe bani privaţi Combinaţia între gustul public îndoielnic şi ezitările administrative poate duce tocmai la această atitudine din partea cetăţenilor: "bine că totuşi s-a făcut ceva". Există riscul să se facă ceva, dar să iasă iremediabil prost? Dar asta se şi întîmplă: renovările din ultima vreme sunt îngrozitoare, au apărut sub presiunea administraţiei asupra potenţialilor proprietari. Li s-a spus "trebuie să renovaţi ca să arătaţi că aveţi grijă". Dar nu le-a spus nimeni cum trebuie să facă, aşa încît fiecare a făcut, după puterile lui, ce a crezut de cuviinţă. În ultima vreme au apărut nişte modernizări forţate, făcute cu bani puţini, fără asistenţă şi expertiză. Închiderea circulaţiei s-a făcut la fel. E adevărat, trebuia făcută o filtrare a zonei, căci fiind un spaţiu central, era un fel de "rezervor de locuri de parcare" şi cam atît. Ideea de a organiza fluxul aici este un principiu la care chiar ţinem. Dar s-a căzut în extrema cealaltă: cum facem să avem cît mai puţină bătaie de cap. Închiderea totală a circulaţiei înseamnă să nu mai ai nimic de administrat din acest punct de vedere, deci să-ţi iei o problemă de pe cap. Autorităţile argumentează că "aşa e în Europa", toate oraşele europene, capitale sau nu, au o astfel de zonă pietonală în centrul istoric... E adevărat, există peste tot în Europa zone pietonale, dar trebuie explicat contextul. La noi, singura zonă pietonală prin tradiţie şi care funcţionează ca atare (pentru că oamenii o ştiu de mult şi o "recunosc" ca atare) este strada Lipscani. Dar orice zonă pietonală trebuie să aibă în proximitate nişte artere care "s-o alimenteze", să aibă parcări, drumuri de acces etc. Procesul de "pietonizare", peste tot în lume, durează cîţiva ani, pentru că trebuie asimilat în cultura oraşului şi în comportamentul cetăţenilor. Zona se autodefineşte, în timp, nu prin decretarea, peste noapte, a unui cartier ca pietonal, urmînd ca de a doua zi toată lumea să-şi asume, spontan, decizia. Nu se poate forţa un proces de durată. Mai întîi trebuie monitorizată zona pentru a vedea care sunt nevoile ei, apoi se elimină "paraziţii", partea care nu reprezintă "sîngele" zonei (aici, mulţi veneau doar să parcheze, ei avînd treabă în afara zonei, la cîteva străzi distanţă). De exemplu, pe strada Franceză, există Muzeul de Istorie, cîteva magazine, Universitatea Ecologică, alte magazinaşe "de cartier", dar prin pietonizare nu s-a făcut vad comercial: cele cîteva pizzerii nu aveau cine ştie ce vad nici înainte, cînd se putea intra cu maşina; acum, cu atît mai puţin. Nu poţi crea peste noapte, închizînd circulaţia, o afluenţă de pietoni. Dincolo de problemele create de închiderea circulaţiei, în ce punct se află procesul de refacere a Centrului Istoric? Sper că va merge înainte. Acum există clar, din partea mai multor parteneri - Primăria Capitalei, Ministerul Culturii, investitorii din zonă -, convingerea că, dacă nu se vor aşeza la masa dialogului şi nu vor contribui la structurarea unei entităţi care să administreze zona după un plan coerent, lucrurile se vor deteriora din ce în ce. Noi, investitorii de aici, am protestat iniţial foarte tare faţă de decizia bruscă de închidere a circulaţiei, considerînd că fără o colaborare între noi şi autorităţile publice nu se va putea întîmpla nimic pozitiv. În ultimele săptămîni au avut loc două evenimente importante: un seminar cu participarea tuturor celor implicaţi şi a unui grup de experţi şi vizita comisarului european pentru politici regionale, pe care am încercat să-l convingem de necesitatea alocării unor fonduri europene pentru dezvoltarea Centrului Istoric. Dar o asemenea zonă nu se poate reface pe bani publici, ea se va reface pe bani privaţi. După o estimare grosieră, Centrul Istoric ar putea deveni ceea ce dorim cu toţii, cu o investiţie de 500 de milioane de euro. Acum există un proiect de 9 milioane de euro pentru infrastructură şi încă 20 de milioane propuşi de Primăria Capitalei, fără să se ştie exact în ce vor fi investiţi. Or, asta reprezintă doar o cărămidă. Ca să atragi investitori, trebuie să fii un partener serios, care să prezinte un plan bine documentat şi obiective clare; dacă se va întîmpla aşa, investitorii serioşi vor veni. Altfel, într-o junglă cum este acum, cu proprietăţi amestecate, cu o mare confuzie în legătură cu ce urmează să se întîmple peste o lună sau peste un an, nu vor veni investitorii serioşi. Să încercăm un exerciţiu de imaginaţie: cum va arăta Centrul Istoric peste zece ani? Aş putea răspunde la această întrebare peste trei luni. Dacă reuşim să facem un plan, atunci va arăta aşa cum ne dorim cu toţii şi aşa cum am visat noi, cei care am investit aici şi am demonstrat că se pot face lucruri bune. Dacă nu reuşim să facem un plan, înseamnă că nimeni nu va putea spune cum va arăta centrul peste zece ani. Înţeleg că sîntem într-un moment-cheie... Da, următoarele luni sînt decisive.