Elveţienii sînt bogaţi. Noi sîntem proprietari
În România, o pată gri pe harta nivelului de trai din Europa, rata proprietarilor de locuinţe depăşeşte 95% din totalul populaţiei. În Elveţia, campioana globală a nivelului de trai, aceeaşi rată este doar de 44%. Sîntem cei mai săraci europeni aşezaţi pe la casele lor. Sau sîntem săraci pentru că avem case?
De la sacrosancta sintagmă „cărămidă la temelie“ – ritualicul dar de nuntă la români – şi pînă la dispreţul comunitar la adresa chiriaşilor, casa proprietate personală este un element esenţial în mentalul nostru colectiv. Semantic echivalentă cu strămoşeasca noţiune de „pămînt“. Creditul imobiliar susţinut intens de un guvern hămesit după taxele din sectorul construcţiilor, vedetă a serviciilor bancare locale, face ravagii. Convins fiind că argumentele mele nu vor eroda deloc din succesul programului „Prima casă“, rezum aici doar două riscuri majore inerente creditelor pe termen lung pentru persoane fizice.
Mai întîi, un risc ontologic. Un credit imobiliar pe treizeci de ani înseamnă frînarea sau blocarea dezvoltării personale. Pentru millennials, generaţiile născute între anii 1980 şi 2000, creditul este un dezastru absolut. Îndeobşte, tinerii nu speculează oportunitatea, ci încearcă să-şi satisfacă o difuză, dar presantă nevoie de a se legitima devenind proprietari de casă. Întîi aplică pentru credit şi apoi caută proprietatea. Metodologia eronată şi accesul limitat la finanţări serioase îi împing spre alegeri greşite: apartamente vechi, ce nu doar că nu se vor capitaliza, dar le vor scoate peri albi din cauza reparaţiilor nesfîrşite, ori apartamente noi, în afara graniţelor oraşului, care le diminuează zilnic respectul de sine pe durata cozilor din trafic ori prin imposibilitatea de a oferi copiilor o educaţie decentă în proximitate. Treizeci de ani înseamnă o jumătate de viaţă în care săptămînal visezi că ai fost concediat, n-ai mai putut plăti rata şi, da, banca ţi-a
luat casa! Ameninţarea constantă cu executarea silită te face maleabil în faţa şefilor şi exagerat de precaut în antreprenoriat, deci sînt şanse reduse să promovezi sau să te îmbogăţeşti. Pe cale de consecinţă, n-o să cîştigi niciodată suficient ca să poţi călători, să poţi investi cu adevărat, să poţi învăţa, să poţi trăi. Vei fi o resursă zero pentru economie, o să produci puţin şi o să consumi şi mai puţin. Asigurarea unei bătrîneţi fără chirie e un sacrificiu prea mare.
Dacă metafizica vi se pare abstractă, atunci să facem calculele. Cel mai bun indicator al calităţii unei investiţii într-o proprietate rezidenţială este yield-ul, un fel de rată de amortizare a costului prin intermediul chiriilor. Să zicem că achiziţionezi un apartament cu 60.000 de euro. În mod normal, dacă ai fost atent la detalii, gen zonă, confort etc., poţi obţine, într-un oraş mare, o chirie lunară de 300 de euro. Asta înseamnă un yield de 6,2%, considerat unul onorabil în industrie (peste 7% înseamnă foarte bine, sub 5% prost). În 16-17 ani rămîi cu casa, dacă ai deja banii să o cumperi. Dacă însă achiziţionezi acelaşi apartament cu un credit imobiliar garantat prin „Prima casă“, vei plăti o rată lunară de 310 euro, iar costul total după treizeci de ani va fi de 111.600 de euro. Adică un yield de 3,2%, foarte-foarte prost. Alt indicator posibil este capitalizarea investiţiei. Ai plătit azi 60.000 de euro, dar peste treizeci de ani valoarea poate fi dublă, 120.000 de euro. Recunosc, este posibil. Însă experienţele nu foarte îndepărtate, precum şi evoluţia ciclică a pieţei imobiliare, mă fac să cred că pe o perioadă de trei decenii sînt probabile două mari crize imobiliare, care, dacă s-ar petrece, ar însemna cel mult conservarea capitalului iniţial, ROI (return on investment) zero sau negativ.
Una peste alta, cu excepţiile de rigoare, achiziţiile rezidenţiale prin credit imobiliar, la nivelul programului „Prima casă“, nu sînt investiţii profitabile. Dacă profitul este unul din argumentele principale ale deciziei de contractare a unui astfel de credit, atunci mai bine vă lăsaţi păgubaşi. Faceţi şi o evaluare a costului libertăţii voastre. Luaţi în calcul antreprenoriatul ori alte tipuri de investiţii, mai profitabile şi pentru voi, şi pentru mediul economic. Aruncaţi un ochi pe evoluţia acţiunilor. În concluzie: cumpăraţi‑vă casă dacă aveţi deja banii. Altfel – vezi din nou exemplul Elveţiei –, chiria poate fi calea spre o viaţă mai bună.
Cătălin Alistari este redactor-şef la Libertatea şi Head of online business development la grupul Ringier.