Balonul cu vînt rece

Un reportaj recent prezenta ciudata situaţie dintr-un orăşel unguresc de graniţă. Preţurile caselor din această localitate au explodat peste noapte, din cauza valului de români aflaţi în căutarea unei locuinţe accesibile. Peste trei sute de familii au trecut frontiera, atrase de posibilitatea de a-şi cumpăra o casă la jumătate de preţ faţă de România. Acum, adulţii fac naveta zilnic spre locurile lor de muncă din Arad şi alte localităţi româneşti apropiate, în timp ce copiii merg la şcolile înfiinţate special pentru ei de statul maghiar. Acest caz extrem poate reprezenta apogeul unui "balon" imobiliar asemănător celor din Statele Unite, Spania sau Marea Britanie. În jargonul economic, un astfel de "balon" este caracterizat de creşteri foarte rapide ale valorilor proprietăţilor imobiliare. Cînd se ajunge la cifre atît de mari încît puterea de cumpărare a ofertanţilor este depăşită, curentul se inversează şi preţurile scad. Despre "baloane", economiştii spun că nu pot fi identificate decît în retrospectivă, după ce au "explodat" deja şi Banca Centrală a intervenit pentru a corecta piaţa. Totuşi, o serie de previziuni pot fi făcute de specialişti. Faptul că, în Europa, crizele financiare actuale sînt, în mod cert, strîns legate de criza din America, iar aceasta din urmă a avut la bază chiar prăbuşirea sectorului imobiliar, şi faptul că nimeni nu se mai înghesuie să cumpere locuinţe în România de vreun an încoace ar trebui să fie semne destul de îngrijorătoare. Publicaţiile economice, obişnuite cu titluri ce trîmbiţau creşteri spectaculoase, schimbă registrul şi prevestesc prăbuşirea pieţei de locuinţe. Românul pare nedumerit. După ani de evoluţii ameţitoare, preţurile apartamentelor au scăzut simţitor în prima jumătate a anului. Totuşi, puţini se mai gîndesc să cumpere. Cifrele arată că, în primele şase luni ale anului 2008, valoarea totală a tranzacţiilor a fost cu 43% mai mică decît în aceeaşi perioadă a anului trecut, iar în iulie s-a mai produs o premieră, şi anume scăderea volumului de credite pentru locuinţe. Aşa stînd lucrurile, rămîne de văzut cum se descurcă în acest peisaj sumbru cetăţeanul de rînd aflat în căutarea unei locuinţe. Un analist al pieţei imobilare, un agent nevoit să se adapteze în noul context economic şi o tînără absolventă de facultate în căutarea unui apartament îşi spun părerile despre prezent şi viitor în sfera imobiliară. Expertul Ioan Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvînt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) şi analist al pieţei imobiliare, e pesimist: "Actuala criză a locuinţelor este de departe cea mai importantă de după 1990. Se poate spune că are rădăcini adînci în criza creditelor ipotecare sub-standard din Statele Unite şi sînt convins că pînă la sfîrşitul anului nu se va redresa situaţia în nici un caz". Expertul imobiliar îşi argumentează teoria printr-un lung lanţ al slăbiciunilor. Inflaţia ridicată a determinat Banca Naţională să opereze şapte măriri ale dobînzii de politică monetară, din octombrie anul trecut pînă acum. Evident, acest lucru a pricinuit mărirea dobînzilor la creditele oferite de băncile comerciale. Cei care se calificau pentru un împrumut la un anumit nivel de venituri fie nu îl mai pot obţine, fie, în condiţiile unei dobînzi mai ridicate, obţin credite mult mai mici. Astfel apare în mai sus-amintitul lanţ al slăbiciunilor scăderea cererii solvabile. BNR a urmărit înadins frînarea creditelor comerciale, pentru spori atractivitatea leului şi a regla piaţa. Dar consecinţa finală pentru piaţa imobiliară a fost că numărul de tranzacţii a scăzut simţitor. Panica i-a cuprins şi pe dezvoltatorii străini de proiecte rezidenţiale. Deja mulţi dintre ei îşi pun problema părăsirii României, abandonînd proiectele existente, înainte de încheierea lucrărilor. Pentru noi dezvoltatori nu mai este loc, în opinia lui Zilişteanu. Este foarte probabil ca de aici înainte să nu se mai construiască în acelaşi ritm. Cei care ar fi vrut să cumpere îşi amînă decizia de a investi, aşteptînd ca dobînzile pentru credite să mai scadă. Reprezentantul agenţiilor imobiliare nu crede că acest lucru se va întîmpla înainte de începutul anului viitor. "De fapt, dacă ar fi să caracterizez situaţia într-un singur cuvînt, acesta ar fi: aşteptare" - conchide Zilişteanu. Agentul O agenţie mică, situată într-un apartament de bloc cu două camere din cartierul Balta Albă. Are doar cîţiva angajaţi, la fel ca majoritatea firmelor de imobiliare din Bucureşti. Bogdan Cojocaru, patronul, pare mult mai relaxat în privinţa crizei. Admite totuşi că s-a produs o schimbare în cererea de pe piaţă. "Ne-am reprofilat anul acesta pe chirii. Într-adevăr, lumea nu mai cumpără, dar undeva trebuie să locuiască. Aşa că foarte mulţi închiriază." Despre un colaps însă nu poate fi vorba. Agentul consideră că e vorba de ceva artificial: oamenii şi-au pierdut încrederea în proprietăţi, dar cererea e la fel de mare. Problema care a apărut este că această cerere e mai greu de satisfăcut. Preţurile s-au dus destul de sus şi o locuinţă nu este foarte accesibilă în condiţiile salariilor actuale. "În toate ziarele se prezice o catastrofă doar pentru că a apărut o astfel de criză în alte ţări. A trecut un an de cînd tot este anunţată prăbuşirea, şi piaţa n-a căzut" - surîde Cojocaru. Preţurile mai degrabă fluctuează, decît să scadă vertiginos. Dar cuvîntul de ordine pare să fie acelaşi - "aşteptare". "Să vă spun o poveste interesantă. Cu puţin timp în urmă, am vrut să-mi cumpăr o bucată de pămînt în afara Bucureştiului, să-mi fac o casă de vacanţă. Am mers într-un sat din împrejurimi şi am găsit o bătrînă care cosea fînul. Lîngă acestloc, un anunţ pentru vînzarea terenului. Am întrebat-o pe bătrînică dacă pămîntul din spatele casei mai poate fi cumpărat. Mi-a zis că a vîndut tot ce avea: 20.000 de metri pătraţi la 25 de euro/mp. Cu alte cuvinte, bătrîna care cosea fîn are o avere de 500.000 de euro cash. Deci banii există. Numai că lumea nu se înghesuie să cumpere. Mai aşteaptă". Cumpărătorul Simona este un caz ca multe altele - o tînără absolventă de facultate care nu întrevede o soluţie viabilă pentru a deveni proprietar. A venit în Bucureşti în urmă cu trei ani şi s-a înscris la cursurile facultăţii de jurnalism. A locuit cu chirie pe toată durata studiilor. Acum, după absolvire, este dezamăgită că nu are nici o posibilitate de a-şi cumpăra un apartament. "Condiţiile pentru un credit sînt imposibile. Trebuie să ai un salariu de 1000 de euro pentru a-ţi permite să cumperi o locuinţă. Fără sprijinul părinţilor, n-ai cum să stai în casa ta. Ai nevoie de ei ca să plătească un avans şi să co-debiteze. Şi aşa, devii proprietar de drept pe la 50 de ani." Tînăra jurnalistă a fost nevoită să se mute cu o prietenă mai norocoasă, pe care familia a ajutat-o să-şi cumpere un apartament nou. Din revoltă şi din curiozitate, Simona a adunat informaţii de la foşti colegi de facultate, despre cum ar arăta casa perfectă a unui tînăr absolvent. A precizat că se aştepta la răspunsuri la modul ideal, nu se gîndea că cineva o să aibă un plan clar. Şi, într-adevăr, a descoperit că soluţiile reale ale unui tînăr, fără sprijinul familiei, se reduc la zero. O scădere a preţurilor n-ar fi rău-venită, dar credite preferenţiale pentru tineri, dobînzi mai reduse şi salarii suficient de mari, încît să se poată obţine un astfel de împrumut - sînt soluţii aşteptate cu la fel de mult interes. Ce s-a întîmplat în alte părţi În Statele Unite, timp de mulţi ani, condiţiile pentru achiziţionarea unei locuinţe au fost extrem de avantajoase pentru cumpărător, datorită dobînzilor mici şi a uşurinţei de a obţine un credit ipotecar. Cererea a crescut treptat şi, odată cu ea, au crescut şi preţurile. Constructorii n-au stat pe gînduri şi s-au grăbit să satisfacă nevoile pieţei. Însă prin 2006, ritmul fulminant în care apăreau noi şi noi locuinţe a determinat un surplus de ofertă. Logic, preţurile au început să scadă. Acesta a fost momentul cînd "balonul" s-a spart. Scăderile de preţ au dus la cazuri în care proprietarii puteau să aibă datorii pe ipotecă mai mari decît valoarea proprietăţii. Pentru aceştia a devenit mai avantajos să renunţe la a-şi mai plăti datoriile către bancă şi să-şi abandoneze pur şi simplu casele, contractînd noi credite, mai mici, pentru locuinţele devenite mult mai ieftine. În această situaţie, piaţa firmelor de creditare sub-standard (credite acordate în ciuda unor factori de risc ridicaţi, cu o dobîndă mai mare decît pentru cele normale) cedează în martie 2007. Peste 25 de firme de acest fel declară faliment, anunţă pierderi semnificative sau sînt scoase la vînzare. Guvernul federal intervine, încercînd să atenueze criza. George W. Bush şi preşedintele Federal Reserve, Ben Bernanke, anunţă că vor pune fonduri la dispoziţie pentru proprietarii care nu reuşesc să-şi plătească ipoteca. Totuşi, impactul e dur, fiind afectate pieţele ipotecare, de imobiliare, de construcţii, fondurile de investiţii şi băncile internaţionale. Se ajunge astfel la situaţia actuală, cînd giganţi precum AIG şi Washington Mutual cedează, iar statul decide să intervină pentru a garanta fondurile investitorilor. Planul de salvare a băncilor adoptat de Senat, aşteptat cu sufletul la gură de întreaga lume financiară, a scos din vistieria Guvernului nu mai puţin de 700 de miliarde de dolari. Statele Unite au fost doar primul caz. Pe lîngă efectele în lanţ generate de criza financiară, mai multe state au păţit aceeaşi istorie cu "balonul" imobiliar. Spania este probabil ţara cea mai afectată. Deşi ibericii oferă un adevărat paradis pentru cei ce contractează credite imobiliare (birocraţie puţină şi dobînzi avantajoase datorate unei competiţii acerbe între bănci), piaţa de imobiliare intră în picaj, la scurt timp după cea din SUA. Numărul de vînzări de case la cheie scade cu 27% în ianuarie 2008, faţă de aceeaşi lună a anului anterior. Şi preţurile caselor scad, pentru prima dată în ultimii zece ani. Din vară, începe deja să se vorbească de o criză profundă în întreaga economie spaniolă. Totodată, efectele crizei americane încep să se facă simţite şi în Marea Britanie, preţurile şi tranzacţiile intrînd pe o pantă descendentă la sfîrşitul lui 2007. Şi aici, cea mai mare firmă de ipotecare, Northern Rock, intră în criză de lichidităţi, fiind în cele din urmă naţionalizată în februarie 2008. La momentul actual, "baloane" de diferite mărimi stau să se spargă peste tot în lume. Rusia, Polonia, Bulgaria sau China şi, cu siguranţă, şi România, au din ce în ce mai puţin timp să înveţe din greşelile celorlalţi şi să ţină situaţia sub control.